IRR – Internal Rate of Return

IRR, czyli wewnętrzna stopa zwrotu, jest stopą dyskontową, przy której wartość bieżąca netto – NPV – wszystkich przepływów pieniężnych z inwestycji wynosi zero.

IRR uwzględnia więc nie tylko wysokość przepływów, lecz również moment ich wystąpienia.

Jest szczególnie popularna przy analizie:

• nieruchomości,
• private equity,
• projektów inwestycyjnych,
• inwestycji z wieloma wpłatami i wypłatami.

Przykładowo inwestycja generująca 100 000 zł zysku po dwóch latach ma inny profil ekonomiczny niż taka sama kwota otrzymana po dziesięciu latach.

IRR należy odróżnić od prostego ROI, który może nie uwzględniać wartości pieniądza w czasie. CFA Institute definiuje IRR jako stopę dyskontową sprowadzającą NPV inwestycji do zera.

Znaczenie w finansach

Znajomość terminu ułatwia porównywanie produktów, dokumentów i danych finansowych oraz ogranicza ryzyko wnioskowania z samej nazwy. Dla pełniejszego obrazu warto zestawić je z pojęciami MIRR – Modified Internal Rate of Return i Gross return – stopa zwrotu brutto.

W praktyce warto sprawdzić zakres definicji, sposób obliczenia, okres odniesienia, koszty i ryzyka, a przy pojęciu regulowanym także aktualne prawo.

Powiązane pojęcia

• MIRR – Modified Internal Rate of Return
• Gross return – stopa zwrotu brutto
• Holding Period Return – HPR
• Indeks dochodowy – total return index
• Annualized Return – annualizowana stopa zwrotu

Źródła i bibliografia

• Elektroniczny Dziennik Ustaw — ustawa o kredycie hipotecznym — urzędowy tekst ustawy.
• Komisja Nadzoru Finansowego — informacje dla konsumenta — materiały polskiego organu nadzoru finansowego.
• Europejski Bank Centralny — Monetary policy glossary — słownik polityki pieniężnej i bankowości centralnej.

Źródła zweryfikowano 31.08.2026 r. Definicja ma charakter edukacyjny; w sprawach regulowanych pierwszeństwo ma aktualny tekst prawa i dokumentacja danego produktu.