NOI

NOI (ang. Net Operating Income), po polsku dochód operacyjny netto (DON), to miara dochodu generowanego przez nieruchomość z jej działalności operacyjnej po odjęciu wydatków operacyjnych. Pojęcie jest używane przede wszystkim w analizie inwestycyjnej i wycenie nieruchomości w podejściu dochodowym.

Jak oblicza się NOI?

W uproszczeniu:

NOI = efektywny dochód brutto − wydatki operacyjne

Efektywny dochód brutto powstaje po uwzględnieniu potencjalnych przychodów z najmu lub dzierżawy, wpływów pozaczynszowych oraz typowych dla danego rynku strat, takich jak pustostany i zaległości czynszowe.

Przykład obliczenia NOI

Jeżeli potencjalny dochód brutto wynosi 120 000 zł rocznie, straty z tytułu pustostanów i zaległości czynszowych 10 000 zł, a wydatki operacyjne 30 000 zł, obliczenie wygląda następująco:

120 000 zł − 10 000 zł − 30 000 zł = 80 000 zł NOI

W praktyce wysokość i klasyfikacja poszczególnych pozycji zależą od rodzaju nieruchomości, umów najmu, sposobu rozliczania mediów oraz przyjętej metodologii.

Jakie koszty uwzględnia się w NOI?

Do wydatków operacyjnych mogą należeć w szczególności: podatek od nieruchomości, opłata za użytkowanie wieczyste, media ponoszone przez właściciela, bieżąca konserwacja i naprawy, zarządzanie, ubezpieczenie oraz ochrona nieruchomości. Nie ma jednak jednego uniwersalnego katalogu kosztów dla wszystkich nieruchomości. Przed porównaniem NOI trzeba sprawdzić, czy analizowane wartości obejmują te same kategorie przychodów i wydatków.

Czego nie obejmuje NOI?

NOI nie jest zyskiem netto właściciela, dochodem podatkowym ani kwotą pozostającą po wszystkich płatnościach. W typowej analizie dochodowej nie uwzględnia się w nim kosztów finansowania, takich jak odsetki od kredytu, ani podatku dochodowego. W zależności od przyjętej metodologii poza NOI mogą pozostawać także nakłady kapitałowe, większe remonty i inne niestandardowe pozycje.

NOI nie należy automatycznie utożsamiać z przepływem pieniężnym inwestora. Przepływ pieniężny może dodatkowo zależeć od rat kredytu, podatków, nakładów kapitałowych, rezerw i innych płatności.

Dlaczego NOI jest ważne?

NOI pomaga oceniać operacyjną rentowność nieruchomości, porównywać podobne aktywa i stosować technikę kapitalizacji prostej. W uproszczeniu wartość nieruchomości może być szacowana jako stabilny roczny dochód podzielony przez stopę kapitalizacji:

wartość nieruchomości = stabilny roczny dochód / stopa kapitalizacji

Wynik zależy jednak od jakości danych, stabilności dochodu, ryzyka, stopy kapitalizacji oraz założeń dotyczących pustostanów, kosztów i nakładów. Polskie przepisy dotyczące wyceny nieruchomości opisują podejście dochodowe, dochody z nieruchomości i technikę kapitalizacji prostej, ale sposób prezentacji NOI w analizie inwestycyjnej może zależeć od celu i metodologii opracowania.